L’évaluation foncière triennale
Cette procédure, souvent perçue comme complexe et technique, a des répercussions directes sur les contribuables qui sont propriétaires d’un ou de plusieurs immeubles (résidentiel ou commercial). L’évaluation foncière est déposée tous les trois ans. C’est pour cela que l’on parle de l’évaluation foncière triennale.
Qu’est-ce qu’un rôle d’évaluation foncière ?
Le rôle d’évaluation est un résumé de l’inventaire des immeubles situés sur le territoire de la ville et reflète la valeur de chaque immeuble sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle d’un immeuble correspond à sa valeur d’échange, sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable qu’un acheteur accepterait de payer lors d’une vente de gré à gré, si cet immeuble était mis en vente. Elle est établie selon les conditions du marché immobilier au 1er juillet de l’année qui précède le dépôt du rôle (aux trois ans). Consultez ce document résumé à l’intention des citoyens : « Le rôle d’évaluation foncière et son contenu« .
Comment cela se déroule-t-il à Sainte-Brigitte-de-Laval ?
Pour la ville de Sainte-Brigitte-de-Laval, c’est la MRC de la Jacques-Cartier qui est responsable de produire et de tenir à jour les rôles d’évaluation foncière pour l’ensemble des propriétés des villes et municipalités sur son territoire. Ce sont ensuite les municipalités et villes qui ont la charge de la taxation à leurs contribuables. Les inspections liées au rôle d’évaluation foncière sont effectuées par le Groupe Altus. Cette firme d’évaluateurs externes est mandatée par la MRC de la Jacques-Cartier pour réaliser les travaux en évaluation foncière sur son territoire, dont la ville de Sainte-Brigitte-de-Laval fait partie.
Pour s’assurer que l’évaluation foncière de votre propriété est fixée à la hauteur des travaux autorisés et réalisés, celle-ci sera donc visitée par un inspecteur du Groupe Altus. En effet, lorsqu’un permis est délivré, la Ville remet ledit permis aux évaluateurs mandatés afin d’établir la nouvelle valeur de votre propriété. Tout comme les préposés à l’inspection de l’administration de la Ville, les techniciens en évaluation du Groupe Altus ont un droit de visite de votre terrain et votre propriété selon la Loi sur la fiscalité municipale :
- Article 15
« L’évaluateur ou son représentant peut, dans l’exercice de ses fonctions, visiter et examiner un bien situé dans le territoire de la municipalité locale, entre 8 h et 21 h du lundi au samedi, sauf un jour férié. Il doit être muni d’une carte d’identité, sur laquelle apparaît sa photographie, délivrée ou certifiée par le greffier de l’organisme municipal responsable de l’évaluation, et il doit l’exhiber sur demande. » - Article 16
« Le propriétaire ou l’occupant qui refuse l’accès du bien à l’évaluateur ou à son représentant agissant en vertu de l’article 15, ou qui l’entrave, sans excuse légitime, commet une infraction et est passible d’une amende d’au moins 100$ et d’au plus 50 000$. » - Article 18
« Le propriétaire ou l’occupant d’un bien ou son mandataire doit fournir ou rendre disponible à l’évaluateur ou à son représentant les renseignements relatifs au bien, dont ce dernier a besoin pour l’exercice de ses fonctions, selon que ce dernier lui demande de les fournir, au moyen d’un questionnaire ou autrement, ou de les rendre disponibles. Commet une infraction et est passable de l’amende prévue à l’article 16, le propriétaire ou l’occupant d’un bien ou son mandataire qui, sans excuse légitime, ne fournit pas ou ne rend pas disponibles, selon la demande de l’évaluateur ou de son représentant, les renseignements visés au premier alinéa, ou fournit ou rend disponibles de faux renseignements. »
Plus précisément, les techniciens du Groupe Altus doivent inspecter les propriétés et mettre à jour les dossiers :
- Pour un maintien d’inventaire (visite intérieure et extérieure à faire minimum 1 fois au 9 ans, selon la loi);
- À la suite de l’acquisition de votre propriété;
- À la suite d’une demande de permis.
Ces valeurs sont valides pour la durée du rôle triennal d’évaluation foncière, à moins de modifications à l’immeuble.
Quel est le rôle de cette évaluation foncière réalisée par le Groupe Altus ?
Afin d’établir la valeur réelle, l’équipe indépendante du Service d’évaluation municipale Groupe Altus ltée a pour mandat d’inspecter et d’enquêter sur les transactions enregistrées sur le territoire de la ville. Ces ventes permettent par la suite à l’évaluateur d’établir des normes de calcul servant à l’établissement de la valeur de tous les immeubles de la ville selon les caractéristiques propres à chaque propriété (utilisation, éléments physiques, qualité des composantes, etc.) ainsi qu’à leur localisation sur le territoire.
Conséquemment, cet exercice amène des variations entre les évaluations inscrites au rôle précédent et celles inscrites au nouveau rôle. De plus, il peut également avoir des écarts entre différents secteurs et/ou type d’habitation sur le territoire, le tout dépendant des résultats de l’équilibration des valeurs aux conditions du marché immobilier à la date de référence.
L’évaluateur n’a aucune implication au niveau des budgets ni au mode de taxation. Son rôle se limite strictement à s’assurer que chaque contribuable est évalué de façon équitable. Le rôle d’évaluation est par la suite utilisé par la Ville et la commission scolaire pour répartir équitablement et en bon père de famille la charge fiscale correspondant aux services offerts.
Quelle est la différence entre la valeur réelle et la valeur au rôle ?
- La valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :
-
- Le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et
- Le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.
- La valeur au rôle, quant à elle, représente en fait la valeur réelle d’un immeuble, soit le prix auquel il aurait été vendu le 1er juillet de l’année précédant le dépôt du rôle.
Comment établit-on la valeur d’une propriété ?
Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, l’évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l’évaluation : la méthode du coût, celle de comparaison et celle du revenu.
- La méthode du coût permet à l’évaluateur d’estimer la valeur d’une propriété en établissant son coût de remplacement. Celle-ci s’obtient en ajoutant à la valeur du terrain le coût des constructions à l’état neuf, moins les dépréciations (usure du bâtiment causée par l’âge, par exemple);
- La méthode de comparaison permet à l’évaluateur de se faire une opinion sur la valeur d’une propriété en la comparant aux prix auxquels se sont vendus des immeubles situés dans le même secteur, et ce, à une date déterminée. Ces immeubles doivent être relativement semblables à celui sur lequel porte l’évaluation. Dans son calcul, l’évaluateur procède à des ajustements pour tenir compte des différences existant entre les propriétés comparées;
- La méthode du revenu est utilisée dans le cas des propriétés générant des revenus (immeubles à logements et immeubles commerciaux, par exemple). Elle consiste à convertir ces revenus en capital immobilier. Cette méthode se base essentiellement sur l’étude du marché locatif et sur les frais d’exploitation des immeubles.
Pourquoi la valeur d’une propriété telle qu’elle est inscrite au rôle d’évaluation ne correspond-elle pas au prix payé lors de son acquisition ?
Dans le domaine de l’évaluation municipale, les concepts de prix et de valeur diffèrent. Parce que l’on doit répartir équitablement le fardeau fiscal entre tous les contribuables d’une municipalité, on fait appel à la notion de valeur la plus probable. Cette notion renvoie au prix que les acheteurs paient en moyenne pour un type de maison comparable. L’évaluateur se sert de cette notion pour estimer de la façon la plus objective possible la valeur d’une propriété.
Comment sont calculés les droits de mutation immobilière ?
En vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.R.Q., c.d-15.1), les villes et municipalités doivent percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur leur territoire. Le droit sur les mutations immobilières (communément appelé « taxe de bienvenue ») est imposé lors de l’acquisition d’un immeuble. La facture vous est généralement envoyée environ 60 jours après l’enregistrement de la transaction chez votre notaire et elle est payable en un seul versement. La base d’imposition est la plus élevée parmi les montants suivants :
- Le montant réellement fourni pour le transfert de l’immeuble;
- Le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble;
- Le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert (valeur inscrite au rôle d’évaluation) multiplié par le facteur comparatif;
- Je ne suis pas d’accord avec l’évaluation municipale de ma propriété. Quels sont mes recours? Pour toute question par rapport à leur nouvelle évaluation municipale, les contribuables peuvent communiquer avec le Service d’évaluation municipale de la firme Groupe Altus ltée, au 418 780-1465.
Peut-on contester la nouvelle valeur inscrite au rôle d’évaluation ?
À la suite du dépôt d’un rôle d’évaluation, il est possible de déposer une demande de révision, et ce entre la date du dépôt du rôle d’évaluation et avant le 30 avril 2024. Le formulaire est disponible sur le site web de MRC de la Jacques-Cartier en suivant ce lien : https://mrcjacques-cartier.com/la-mrc/autres/evaluation-fonciere/.
De plus, tout contribuable qui désire contester sa nouvelle évaluation municipale devra déposer une demande de révision du rôle d’évaluation foncière. Cette demande doit être faite à l’aide des formulaires prescrits par la Loi sur la fiscalité municipale. Ces formulaires sont disponibles aux bureaux de la MRC de la Jacques-Cartier, et des frais variant entre 40 $ et 75 $ sont applicables pour une propriété résidentielle. Pour obtenir plus d’information, composez le 418 844-2160.
À la suite de cette demande, une révision de votre propriété sera faite par l’évaluateur municipal, et une réponse écrite vous sera transmise, contenant, s’il y a lieu, une nouvelle proposition de valeur pour votre propriété. Lorsqu’une entente ne peut être conclue entre l’évaluateur municipal et le contribuable, ce dernier doit alors déposer, dans un délai de 60 jours de la date d’expédition de la réponse, un recours devant le Tribunal administratif du Québec.
Pour toute question concernant l’évaluation, le citoyen peut communiquer avec le Groupe Altus au 418 628-6019.
Questions fréquentes de citoyens
Q1: Qu’arrive-t-il lorsque j’effectue des modifications à ma propriété ?
À la suite de l’émission d’un permis de construction ou de rénovation, ou d’une vente, un technicien ou un évaluateur doit visiter l’immeuble et en refaire l’évaluation si la nature des travaux a pour effet d’augmenter la valeur de la propriété. Certaines de ces rénovations n’augmenteront pas automatiquement la valeur de votre propriété dans la même proportion que le coût des travaux. En effet, certains travaux tels que ceux d’entretien régulier, de peinture, le changement d’un tapis, etc. ont très peu, sinon aucune influence sur la valeur. Par contre, d’autres travaux plus importants peuvent faire l’objet d’une réévaluation de façon substantielle, toujours dans la recherche de la valeur marchande. À titre d’exemple, mentionnons les rallonges, la finition d’un sous-sol, l’addition de logements, d’un garage, etc.
Q2: Quand ma propriété doit-elle être visitée ?
Selon la Loi sur la fiscalité municipale, l’évaluateur doit, pour chaque unité d’évaluation, s’assurer au moins tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession qui la concernent. Votre propriété devra donc être visitée au moins une fois tous les neuf ans ou plus tôt si vous effectuez des rénovations ou des modifications. Ces visites doivent s’effectuer entre 8 h et 21 h, du lundi au samedi, sauf un jour férié. L’évaluateur doit être muni d’une carte d’identité, sur laquelle apparaît sa photographie, délivrée ou certifiée par le greffier, et il doit l’exhiber sur demande.
Vous désirez approfondir davantage le sujet ?
Consultez les fiches techniques du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH) sur le Rôle d’évaluation foncière.
Sources :