La vente immobilière pour défaut de paiement des taxes

Les municipalités ont l’obligation légale de percevoir les taxes. En effet, en vertu de la Loi sur les cités et villes, une municipalité peut mettre en vente un immeuble pour défaut de paiement des taxes. Cette procédure d’exception permet de recouvrer toutes les taxes qui font l’objet d’un rôle de perception, soit :

Taxes foncières;
Droits sur les mutations immobilières;
Toutes autres créances assimilées à des taxes.

La vente des immeubles pour non-paiement des taxes est une mesure prise par la ville lorsqu’un citoyen n’a pas payé ses taxes malgré plusieurs avis de paiement. Dans de tels cas, la Ville utilise ce recours afin de lui permettre de récupérer les montants dus.

Une vente pour taxes est une procédure légale stricte encadrée par la loi qui permet à la Ville de récupérer les taxes impayées sur un immeuble dues par les citoyens par une vente publique aux enchères des immeubles pour le non-paiement des taxes. Il est important de noter que l’objectif de cette procédure est uniquement de récupérer les montants dus par le citoyen incluant les intérêts, pénalités et frais de procédure de la vente pour taxes.

Il est important de noter que la vente des immeubles pour non-paiement des taxes est une mesure exceptionnelle. En effet, la Ville fait tout ce qui est en son pouvoir pour aider les citoyens à acquitter leur paiement de taxes à temps et éviter cette situation. Les citoyens qui sont en difficulté financière sont encouragés à contacter le Département des affaires municipales et du greffe pour prendre action rapidement et prendre une entente de paiement.

Les procédures obligatoires préalables à une vente pour taxes

Plusieurs étapes sont à compléter avant d’envisager la vente pour taxes, notamment l’avis de défaut de paiement, la publication d’un avis de vente, la vente aux enchères et l’utilisation des recettes pour payer les taxes impayées et les frais :

La transmission d’avis de retard de paiement, envoyé aux propriétaires qui n’ont pas payé leurs taxes dans les délais prescrits.
Un état des immeubles à vendre pour taxes est préalablement soumis et approuvé par le conseil municipal. Lors d’une séance du conseil municipal, la liste des immeubles qui ont des retards quant au paiement de leur taxes doit être déposée. Une seconde liste qui indique les immeubles visés par la procédure de ventes pour taxes (et dont le délai de prescription arrive) est également déposée lors d’une séance du conseil municipal. Lors de celle-ci, le conseil doit autoriser la greffière à procéder à la vente des immeubles visées par cette liste.
Si le propriétaire ne règle pas sa dette, la Ville peut vendre alors l’immeuble pour récupérer les taxes impayées. Avant la vente, la Ville publie un avis de vente dans un journal local, sur son site web et affiché directement à la mairie pour informer le public de la vente à venir.
Lors de la vente, les enchères sont ouvertes au public. Le bien est vendu au plus haut enchérisseur. Le produit de la vente permet d’acquitter les taxes impayées ainsi que les frais, intérêts et pénalités.
Si le produit de la vente est supérieur au montant des taxes impayées et des frais, le propriétaire peut récupérer la différence. Si le produit de la vente est inférieur au montant des taxes impayées et des frais, le propriétaire reste responsable de la dette impayée.

À propos des avis publics

Les avis publics indiquent la liste des immeubles visés par la procédure de vente pour défaut du paiement des taxes. Également, ils indiquent la date, le lieu et l’heure où aura lieu la vente à l’enchère des immeubles visés, le mode de paiement accepté, ainsi que le droit de retrait des propriétaires.

Le premier avis public doit être publié dans les 30 jours de l’ordonnance du conseil. Simultanément, un préavis d’exercice pour la vente pour défaut du paiement des taxes est inscrit au Registre foncier.
Le deuxième avis public doit, quant à lui, être publié au moins 15 jours avant la date prévue pour la vente à l’enchère.

Tout avis public est publié dans un journal, sur le site internet de la Ville et disponible à la Mairie. Lorsqu’un avis public est publié, les propriétaires visés sont informés par la transmission d’une lettre à cet effet, par courrier recommandé.

Une mesure de dernier recours

Il est important de noter que la vente pour taxes est une mesure de dernier recours pour la Ville et n’est pas une mesure prise à la légère, car elle implique la perte de l’immeuble pour le citoyen, que ce soit une résidence ou un terrain vacant, et peut causer des perturbations dans la communauté. D’autant plus qu’à tout moment, les propriétaires en défaut de payer leurs taxes peuvent se sortir de la vente pour taxes en acquittant la totalité des sommes dues. De plus, l’adjudicataire (acquéreur) de l’immeuble l’acquière dans l’état où il se trouve, sans aucune garantie légale, aux risques et périls de celui-ci.

La ville adopte cette mesure seulement après plusieurs tentatives pour récupérer les taxes impayées sur un immeuble en préférant, avant tout, travailler avec les propriétaires pour trouver des solutions alternatives et éviter la vente pour taxes autant que possible. Les efforts sont donc avant tout pour encourager les propriétaires à payer leurs taxes à temps en offrant l’opportunité de prendre une entente de paiement, le cas échéant.

La vente pour taxes est une mesure exceptionnelle que la Ville ne prend que lorsqu’elle n’a pas d’autre choix pour récupérer les taxes impayées sur un immeuble. Dans la mesure du pouvoir confié à la Ville, tout est donc mis en œuvre avec les propriétaires pour éviter cette mesure et pour trouver des solutions alternatives.

Se sortir de la vente pour taxes

Pour éviter la vente de l’immeuble, les propriétaires visés doivent effectuer un paiement complet (capital, intérêts, pénalités et frais) directement à la Ville de Sainte-Brigitte-de-Laval. Il appartient aux propriétaires, d’une part, de s’informer auprès de la Ville du montant total dû (à la date du paiement), et d’autre part d’en informer la Ville (en faisant clairement la preuve de leur paiement) pour que le processus puisse être interrompu. Cette possibilité est valide en tout temps avant la date et l’heure prévues pour la vente.

Le jour de l’enchère publique

Le jour de la vente, la greffière ou son adjointe procèdera à la lecture des conditions de vente pour chacun des immeubles, selon l’ordre préétabli dans l’avis public.

Le paiement doit être effectué au complet dès l’adjudication, en argent comptant ou par mandat poste, traite ou mandat bancaire ou chèque visé, fait à l’ordre de la Ville de Sainte-Brigitte-de-Laval. Les immeubles acquis dans le cadre de la vente pour taxes sont assujettis à un droit de retrait pendant une période d’un an suivant la date d’adjudication. Pour éviter la vente de votre immeuble, un paiement complet (capital, intérêts et frais) doit être fait directement à la Ville de Sainte-Brigitte-de-Laval. Il appartient à l’acquéreur, d’une part, de s’informer auprès de la Ville du montant total dû (à la date du paiement) en capital, intérêts et frais et, d’autre part, d’en informer la Ville (en faisant clairement la preuve du paiement) pour que le processus puisse être interrompu.

En savoir plus sur le déroulement concret de la vente pour taxes à Sainte-Brigitte-de-Laval : https://sbdl.net/notre-ville/ventes-pour-non-paiement-de-taxes/

Le déroulement

Toute personne qui désire se porter adjudicataire (acheteur) ou agir à titre de mandataire est invitée à s’inscrire au préalable via le formulaire d’identification le matin de la vente à la date et à l’endroit indiqués pour la vente.

Une liste mise à jour des immeubles assujettis à la vente est distribuée ainsi qu’une copie des conditions de vente. Des immeubles peuvent être retirés de la liste jusqu’au matin de la vente. En effet, le propriétaire peut acquitter les taxes dues jusqu’au matin avant le début de la vente.

La vente pour défaut de paiement de taxes débute à 10 h. Après lecture des conditions de vente, le greffier (ou son adjoint) procède à la mise en vente des immeubles dans l’ordre où ils apparaissent sur la liste.

L’enchérisseur est responsable d’effectuer toutes les recherches et vérifications qu’il juge nécessaires ou utiles, avant la date prévue pour la vente, afin de connaître l’état des lieux et des bâtiments, des charges, des restrictions et de toutes autres données relatives à l’immeuble vendu.

L’adjudicataire est dès lors saisi de la propriété de l’immeuble adjugé et peut en prendre possession, sujet au retrait qui peut être fait dans l’année qui suit, sans pouvoir cependant y enlever le bois ou les constructions pendant ladite année.

L’adjudicataire prend l’immeuble dans l’état où il se trouve, au moment de l’adjudication, sans aucune garantie, notamment de contenance, de la qualité du sol ou des bâtiments, s’il y a lieu, le tout à ses risques et périls.

À défaut d’un paiement immédiat, l’immeuble est remis en vente.

La taxe fédérale sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente provinciale (TVQ) s’appliquent à ces ventes. L’adjudicataire qui est un inscrit auprès des gouvernements eu égard à ces taxes doit fournir ses numéros d’inscription au moment de l’adjudication.

Le greffier (ou son adjoint) remettra ensuite à l’adjudicataire un certificat d’adjudication.

Les droits de l’ancien propriétaire et « le droit de retrait »

L’ancien propriétaire dispose d’une période d’un an pour exercer son droit de retrait, c’est-à-dire qu’il peut racheter sa propriété et l’acheteur ne peut pas s’opposer à ce droit. L’ancien propriétaire doit alors verser à l’acheteur le montant acquitté lors du jour de la vente majoré de 10 %. Par conséquent, une personne qui achète un immeuble lors de la vente pour non-paiement des taxes est susceptible de se voir annuler cette transaction. Qui plus est, en raison de ce droit de retrait, l’acheteur n’est pas autorisé à entreprendre des travaux ou modifications.

L’acquéreur devient donc le propriétaire absolu seulement après un an à partir de la date de vente pour taxes. C’est donc seulement à partir de ce moment que l’acquéreur peut mandater un notaire pour obtenir un acte notarié (à ses frais).

Les droits et obligations après la vente

Pour obtenir des renseignements sur vos droits et obligations après la vente ou après l’achat d’un immeuble pour défaut de paiement de taxes, nous vous invitons à consulter un notaire ou un avocat.

Adjudicataire (acheteur) : L’adjudicataire assume, à compter de la date d’adjudication, toute responsabilité environnementale à l’égard de l’immeuble, y compris, mais sans limitation, toute responsabilité pour le nettoyage de contenant, polluant, substance toxique, matière ou déchet dangereux dans l’immeuble, sous celui-ci et sur celui-ci. L’adjudicataire renonce à l’égard de la Ville à tout recours de quelque nature que ce soit relativement à tout vice de drainage, défaut du sous-sol ou de toute autre chose pouvant se trouver dans ou sur l’immeuble et de toute contamination du sol et du sous-sol. L’adjudicataire s’engage à indemniser et à tenir la Ville à couvert de toutes réclamation, demande, dette, perte, dommage et dépense que la Ville peut encourir et découlant de toute responsabilité environnementale relativement à l’immeuble à compter de la date d’adjudication et après celle-ci.

La vente est constatée par un certificat d’adjudication, dont une copie est remise à l’adjudicataire avec les conditions de vente en annexe.

Si, dans l’année qui suit l’adjudication, l’immeuble n’a pas été racheté, l’adjudicataire a droit à un acte de vente définitif de la part de la Ville de Sainte-Brigitte-de-Laval, sur présentation du certificat d’adjudication et d’une preuve du paiement des taxes municipales et scolaires devenues dues dans l’intervalle.

L’acte de vente définitif est consenti au nom de la Ville de Sainte-Brigitte-de-Laval devant notaire, aux frais de l’adjudicataire, incluant les frais de radiation des charges affectant l’immeuble.

Ancien propriétaire de l’immeuble vendu : L’ancien propriétaire peut racheter sa propriété qui a été vendue. Il dispose d’une période d’une année, suivant la date d’adjudication, pour exercer son droit de retrait, aux conditions prévues au article 531 à 535 de la Loi sur les cités et villes.

Comment éviter les retards de paiement des taxes et la vente des immeubles

Éviter la vente pour les taxes permet aux propriétaires de garder leur immeuble et d’éviter les conséquences non négligeables découlant de la vente forcée de celui-ci.

L’objectif étant de maintenir une communauté stable et prospère, nous encourageons donc tous les propriétaires à contacter nos services pour discuter des options de paiement possibles, ce dès que des difficultés financières sont rencontrées.

Il est important pour les citoyens de rester ponctuels quant au paiement de leurs taxes pour éviter les retards et la vente pour taxes. En étant ponctuel, vous économisez de l’argent, obtenez une bonne réputation de crédit, évitez la vente forcée de votre immeuble et soutenez votre communauté :

Économiser de l’argent : Les retards de paiement entraînent des pénalités et des intérêts qui s’accumulent rapidement. En étant ponctuel, vous évitez ces frais supplémentaires et économisez de l’argent.
Maintenir une bonne réputation de crédit : Le non-paiement des taxes peut affecter votre cote de crédit et votre capacité à obtenir des prêts hypothécaires ou des crédits. En restant ponctuel dans le paiement de vos taxes, vous préservez votre réputation de crédit.
Éviter la vente pour taxes : Le non-paiement des taxes peut entraîner la vente forcée de votre immeuble. En restant ponctuel dans le paiement de vos taxes, vous évitez cette situation difficile.
Soutenir votre communauté : Les taxes sont une source importante de financement pour la Ville et sont utilisées pour soutenir les services et les infrastructures de votre communauté. En payant vos taxes, vous contribuez à maintenir votre communauté et à améliorer la qualité de vie de ses citoyens.

Sources :

Droit municipal, JurisClasseur Québec, fasicule 17, paragraphes 27 à 29
Loi sur les cités et villes, chapitre C-19, articles 511 à 538