QUESTIONS & RÉPONSES | Projet de lotissement : rue Cormoran/avenue Sainte-Brigitte (secteur nord de la ville)

14 juin 2022

Sainte-Brigitte-de-Laval, le 14 juin 2022 – À la suite de la réception de plusieurs questions relativement au projet domiciliaire en cours dans le secteur nord, la Ville souhaite faire un état de situation factuel aux citoyens. C’est donc dans l’optique d’informer objectivement la population qu’un sommaire sous forme de questions et réponses est désormais disponible et contient l’ensemble des informations entourant ce projet :


Où est situé ce nouveau projet?
Situé entre les rues Cormoran et Rivemont, la dimension totale de la terre est de 6 153 501 de pieds carrés, dont 2 millions sont protégés en raison d’une forte pente et de la rivière Montmorency. Les dimensions des terrains construisibles varient entre 53 000 et 230 000 pieds carrés approximativement.

Qui est le promoteur?
Chabot Construction
418 Avenue Ste Brigitte C, Sainte-Brigitte-de-Laval, QC G0A 3K0
(418) 825-1954 
chabotconstruction.ca 

Quel est le type de projet?
C’est un projet de lotissement dans un optique de consolidation le long de rues existantes soit le long de l’avenue Sainte-Brigitte et le long de la rue du Cormoran et qui ne nécessite aucune ouverture de rues à des fins publiques. La rue du Cormoran subira un parachèvement puisque la rue ne possède pas de rond de virée. Ces travaux de finition sont à la charge du promoteur et la rue demeurera privée.  

Les travaux de prolongement de la rue du Cormoran sont permis via le RCI 2019-91 sur une distance de 160 mètres pour régler des problèmes de circulation (ex. absence de rond de virée).  

Le projet est d’offrir des terrains pour la construction de 32 unités d’habitations unifamiliales. En résumé, voici les faits saillants du projet : 

  • Projet plus écologique en raison d’une faible densité d’occupation du territoire (moins de 2 logements / hectare); 
  • Recyclage et réutilisation des matériaux prélevés sur place (souche, arbres, sables gravier, terre végétale) pour aménager les terrains et prévenir l’érosion;
  • Une intégration harmonieuse et respectueuse à la nature; 
  • Une conservation maximale du couvert forestier existant; 
  • Une gestion efficace et durable des eaux pluviales et des eaux usées; 
  • La protection de l’eau potable et des nappes aquifères; 
  • Une correction du réseau routier existant et plus précisément par la construction d’un rond de virée pour la rue privée du Cormoran sur moins de 160 mètres. 

Note importante :
Le promoteur, par l’entremise de son sous-traitant et de son équipement spécialisé, a permis d’éviter le va et vient de l’équivalent de 2100 camions lourds sur le réseau routier de la ville. Ce qui est un gain considérable en matière de gaz à effet de serre (GES). L’expérimentation de cette nouvelle façon de faire (recyclage des matériaux sur place) sera assurément réutilisée lors de la planification d’autres projets similaires sur le territoire de la ville.  

Est-ce que le promoteur respecte les zones de fortes pentes et les bandes de protection?
Oui, en vertu du Règlement de contrôle intérimaire (RCI) 2010-41  et 2019-91, le promoteur est dans l’obligation de construire à l’extérieur des fortes pentes et des bandes de protection. En résumé, les fortes pentes et les bandes de protection ne seront pas impactés par les travaux.  

Est-ce que le promoteur respecte la bande de protection riveraine de la rivière Montmorency?
Oui, en vertu du Règlement de contrôle intérimaire (RCI) 2010-41, le promoteur est dans l’obligation de construire à l’extérieur de la bande de protection riveraine. En résumé, la bande riveraine ne sera pas impactée par les travaux, car la zone de travaux se trouve à 315 mètres de la rivière Montmorency.

Quelles sont les mesures de contrôle durant l’abattage et les constructions pour s’assurer que le promoteur respecte la règlementation en vigueur?
Un plan de déboisement et de remaniement de sol a été soumis lot par lot, dans le cadre du projet. Tout le déboisement a été balisé par l’arpenteur-géomètre sur le terrain avant les opérations de déboisement. Somme toute, seulement 10 % du site sera déboisé pour les allées de stationnement communes et les sites prévus des futures maisons. Cette approche correspond en tout point à notre programme Conservons, protégeons et reboisons Sainte-Brigitte.

Les allées de stationnements ont été limitées de manière importante. Certaines résidences auront des entrées communes et plus précisément le long de l’avenue Sainte-Brigitte. À cet effet, seulement 3 accès seront réalisés au lieu de 9 accès ce qui permettra à plusieurs maisons de ne pas être visibles de l’avenue Sainte-Brigitte.  

Le déboisement est conforme en tout point avec les exigences du Règlement de contrôle intérimaire (RCI) 2010-41  et 2019-91 ayant comme objet de limiter les interventions humaines dans le bassin des prises d’eau potable. 

Quelles sont les dimensions de l’abattage total réalisé dans le cadre de ce projet?
Chaque terrain résidentiel conserve plus de 50% de sa superficie à l’état naturel, tout en limitant sa superficie imperméable (surfaces dures : asphalte, pierres, tout bâtiments et constructions déposés sur le sol) selon les modalités prévues au RCI 2019-91 . Une analyse pointue a été faite lot par lot par un arpenteur-géomètre.  

Ainsi, seulement 10 % du site sera déboisé pour les allées de stationnement communes et les sites prévus des futures résidences, les bâtiments complémentaires (garages, cabanons, piscines) et les éléments épurateurs (champs d’épuration). Cette approche correspond en tout point à notre programme Conservons, protégeons et reboisons Sainte-Brigitte.

Site avant le déboisement, la limitation du site est marquée par la ligne pointillée comme suit :
– À gauche : avenue Sainte-Brigitte à gauche
– En haut : rue Rivemont
– À droite : rivière
– En bas : rue Cormoran

Site après le déboisement, la limitation du site est marquée par la ligne pointillée comme suit :
– À gauche : rue Cormoran
– En haut : avenue Sainte-Brigitte à gauche
– À droite : rue Rivemont
– En bas : rivière

Rond de viré de la rue privée à parachever (rue du Cormoran): 

  • 30 mètres de diamètre :
    • Conformément aux dispositions du Règlements de lotissement 456-04;
    • Ce diamètre assure une circulation et une fluidité pour les camions ou véhicules plus longs et de grands formats (camions incendie, ambulance, camions pour la collecte des matières résiduelles et transport scolaire, le cas échéant).  
  • Allées de stationnement et allées de circulation communes sont sous forme de servitude de passage;
  • Prendre note qu’une allée de circulation privée n’est pas une rue : Les largeurs des allées de stationnement et de circulation privées (servitudes) ont été conçus pour permettre et optimiser le travail des équipes d’urgence dont le service de la Sécurité Publique.

Pourquoi avoir autorisé ce projet?

  • C’est un projet de lotissement le long de rues existantes (avenue Sainte-Brigitte et Cormoran);
  • Il permet la consolidation des espaces périurbains;
  • La rue du Cormoran :
    • Est une rue privée et reconnue en vertu du RCI 2019-91 qui peut faire l’objet d’un parachèvement sur 160 mètres maximum;  
    • Peut donc être parachevée, car elle ne possédait pas de rond de virée;
    • Demeura privée pendant et après les travaux.  Donc, aucune ouverture de rues à des fins publiques ne sera effectuée à l’extérieur du périmètre urbain.  
  • Le projet sur la rue Cormoran est un projet encadré par le règlement de zonage, le règlement de lotissement, le RCI 2010-41  et le RCI 2019-91;
  • Ce secteur possède le zonage récréoforestier (RF-27) pour recevoir des résidences unifamiliales; 
  • Ce genre de projet n’est pas soumis à un protocole d’entente adopté par une résolution du conseil municipal, car ce projet n’est pas assujetti à l’ouverture de rues publiques mais plutôt par l’émission d’un permis de lotissement. Il n’est pas de la responsabilité des conseillers municipaux d’émettre ou de voter pour la réception, l’analyse et même l’émission d’un permis de lotissement;
  • En résumé, Le projet de lotissement répond en tout point aux règlements municipaux de la Ville de Sainte-Brigitte-de-Laval. 

Est-ce vrai que cette terre était une zone protégée et que le zonage a été changé pour permettre la construction de résidences? 

  • Le secteur en question n’était pas une zone protégée. Le zonage en vigueur est, depuis 2004, récréoforestier (zone RF-27) à l’intérieur de laquelle des projets auraient pu voir le jour. De plus, les activités sylvicoles (activités forestières) ont d’ailleurs toujours été autorisées sur le site. Cette modification réglementaire aurait pu être demandée au cours des 18 dernières années, mais c’est en novembre 2021 que la Ville a reçu une demande de modification. 
  • Le changement de zonage avait uniquement pour but d’autoriser la classe d’usage résidentielle – H-1 Unifamiliale isolé afin d’y permettre la construction résidentielle à l’intérieur de la zone RF-27 puisque ce type d’usage est autorisé par le Schéma d’aménagement révisé (SAR) de la MRC de la Jacques-Cartier. Dans les faits, l’affectation du territoire au SAR est plutôt rurale (RUR) dans ce secteur ce qui a permis à la MRC d’autoriser le changement de zonage, afin d’y autoriser des constructions résidentielles de faibles densité (unifamiliales isolées seulement);
  • En fonction des normes de lotissement de 2004 à 2019, il est donc vrai d’affirmer que l’ancien propriétaire aurait ainsi pu faire davantage de terrains et aurait pu conserver beaucoup moins d’arbres sur le site. Ainsi, l’application des RCI 2010-41 et 2019-91 ont permis de minimiser le lotissement tout en maximisant la conservation du couvert forestier sur le site.  

Pourquoi nous n’avons pas été informé de ce projet en amont?
C’est un projet de lotissement privé sur des rues existantes. Ce qui fait en sorte que l’information aux citoyens, pour favoriser l’acceptabilité du projet, revient à la discrétion du promoteur. Depuis les dernières années, il y a eu des projets de lotissement autorisés et similaires en bordure des principaux axes de circulation de la ville (rue Auclair, avec Sainte-Brigitte).  

Est-ce qu’il y aura une séance d’information sur ce projet?
C’est le promoteur du projet qui pourrait initier une telle séance d’information. À ce jour, le promoteur a effectué un porte à porte auprès des propriétés contiguës à la terre acquise afin de bien leur expliquer le projet, les méthodes employées, les échéanciers, etc.  

Pourquoi les élus n’ont pas été informé et n’ont pas eu à se prononcer dans le cadre de ce projet?
Le projet de lotissement n’est pas assujetti à l’ouverture de rues publiques, mais plutôt par l’émission d’un permis de lotissement. Il n’est pas de la responsabilité des conseillers municipaux d’émettre ou de voter pour la réception, l’analyse et même l’émission d’un permis de lotissement. Cette responsabilité revient au fonctionnaire désigné en vertu du Règlement sur les permis et certificats 898-21.

Quelle est la différence entre les rues publiques et privées?
Rue publique : Une voie carrossable destinée principalement à la circulation automobile et dont l’emprise appartient à une municipalité ou une ville. 

  • Propriétaire;
  • Ville;
  • Entretien et déneigement; 
  • Ville.

Rue privée : Une voie carrossable de propriété privée dont l’emprise est destinée principalement à la circulation automobile et dont l’emprise appartient soit à un seul et unique propriétaire, une association de propriétaires ou tout autre regroupement prévu par la Loi. 

  • Propriétaire;
  • Propriétaire privé ou Association de propriétaires ou tout forme de regroupement prévu par la Loi;
  • Entretien et déneigement. 

La seule rue privée dans ce projet est celle du Cormoran qui est déjà existante et qui sera prolongée de 160 mètres afin de créer un rond de virée qui n’existait pas. A l’intérieur du projet, ce ne sera pas une rue privée, mais bien une servitude de passage qui sera en fait une allée de circulation interne permettant une circulation à l’intérieur du projet. Lorsque que les gens achèteront un lot dans ce projet, ce mode de fonctionnement et les implications seront expliqués (par le promoteur) aux acheteurs intéressés afin de leur permettre de prendre une décision éclairée, en toute connaissance de cause.

Pourquoi il n’y a pas eu de don de terrain à la Ville comme prévu au règlement?
Dans le cadre d’un projet de lotissement dans le but de créer un ou plusieurs lots, le Règlement de lotissement 456-04 prévoit un versement pour le Fonds parcs, terrain de jeux et espaces naturels. La contribution peut prendre la forme d’une cession gratuite d’un terrain à la Ville, d’un versement d’une somme d’argent ou d’une combinaison des deux. Cette contribution, qui peut être exigée par la Ville au moment de la demande de permis, ne peut pas dépasser 10 % de la superficie ou de la valeur du site. Les terrains ainsi acquis et les sommes versées doivent être utilisés pour établir, maintenir ou améliorer des parcs et des terrains de jeux ou pour préserver des espaces naturels.

Autrement, les sommes versées à la Ville à titre de contribution sont versées dans un fonds spécial qui ne peut être utilisé que pour :

  • Acheter ou aménager des terrains à des fins de parcs ou de terrains de jeux :
    • aménagement paysager, terrassement, nivellement, plantation, construction de sentiers, etc.;
    • achat et installation de mobilier et d’équipements : modules de jeux, plateaux sportifs, jeux d’eau, piscine, bancs de parcs, tables, poubelles, réverbères, fontaines, oeuvres d’art urbain, clôtures, etc.;
    • entretien des parcs et des terrains de jeux, ainsi que de leurs équipements;
  • Construire un bâtiment dont l’utilisation est inhérente à l’utilisation ou au maintien des aménagements et des infrastructures d’un parc, d’un terrain de jeux ou d’un espace naturel (guérite, pavillon de services, bâtiment d’entreposage, rampe de mise à l’eau dans le cas d’un parc nautique);
  • Acheter des terrains à des fins d’espaces naturels;
  • Réaliser des travaux sur un espace naturel :
    • aménager un habitat faunique;
    • restaurer un milieu humide ou hydrique;
  • Acheter des végétaux (arbres, plantes, pelouses, etc.) et les planter sur les propriétés de la Ville.

Pour ce qui est du projet de lotissement de la rue du Cormoran, la contribution a plutôt été effectuée par le versement d’un montant en argent étant donné que le nouveau Plan directeur des espaces verts et des sentiers pédestres (2022) ne prévoit pas d’emplacement publique à cet endroit pour desservir une partie du secteur nord. Ainsi, la planification des parcs, espaces verts et des terrains de jeux passe dorénavant par ce nouveau plan directeur qui devient une extension à notre planification du territoire, tout cela sous forme de concordance au plan d’urbanisme. Consultez la carte du futur parc hors du périmètre d’urbanisation aux pages 39 et 40 du Plan directeur des parcs, des équipements et des espaces verts, sous la rubrique « Nouveau parc hors du périmètre d’urbanisation ».

Dans son plan d’aménagement, est-ce que la Ville a prévu attribuer un espace vert au secteur nord de la ville?

Lors de l’inventaire, il a été noté que tous les résidants au nord du périmètre d’urbanisation ne bénéficient pas de parc de voisinage, mais que le nombre existant de résidants est en deçà des normes d’aménagement d’un parc de voisinage. Considérant que les citoyens localisés au sud du périmètre d’urbanisation bénéficient de deux petits parcs de voisinage, la Ville pourrait attribuer à ceux résidant au nord de celui-ci un espace vert pour pallier cette absence. Un terrain localisé de façon centrale a été identifié en partie en bordure de la rivière Saint-Adolphe et est accessible par l’avenue Sainte-Brigitte et la rue du Joli-Bois. D’une superficie de 2,1 ha, ce site dépasse la norme de grandeur d’un parc de voisinage, mais ce dernier abrite deux petits étangs et dispose d’un accès à la rivière Saint-Adolphe. D’autres vocations pourraient s’ajouter à cet espace vert advenant une planification détaillée (plateau récréatif, jardins communautaires, etc.).

Est-ce que ce projet respecte les orientations de la Ville entourant le Plan 2030 et l’intégration harmonieuse avec la nature?
Absolument ! Rappel des faits saillants : 

  • Une faible densité d’occupation du territoire; 
  • Protection des fortes pentes et des bandes de protection; 
  • Protection accrue de la rive de la rivière Montmorency;  
  • Une intégration harmonieuse et respectueuse à la nature; 
  • Une conservation maximale du couvert forestier existant; 
  • Une gestion efficace et durable des eaux pluviales et des eaux usées; 
  • La protection de l’eau potable et des nappes aquifères.

À qui puis-je adresser mes questions entourant ce projet?

  • Pour toute question relative à l’application de la règlementation : Le Service de l’aménagement du territoire, urbanisme@sbdl.net 
  • Pour toute question relative aux détails du projet : Chabot Construction, chabotconstruction.ca