Cette procédure, souvent perçue comme complexe et technique, a des répercussions directes sur les contribuables qui sont propriétaires d’un ou de plusieurs immeubles (résidentiel ou commercial). L’évaluation foncière est déposée tous les trois ans. C’est pour cela que l’on parle de l’évaluation foncière triennale.
Le rôle d’évaluation est un résumé de l’inventaire des immeubles situés sur le territoire de la ville et reflète la valeur de chaque immeuble sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle d’un immeuble correspond à sa valeur d’échange, sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable qu’un acheteur accepterait de payer lors d’une vente de gré à gré, si cet immeuble était mis en vente. Elle est établie selon les conditions du marché immobilier au 1er juillet de l’année qui précède le dépôt du rôle (aux trois ans). Consultez ce document résumé à l’intention des citoyens : Le rôle d’évaluation foncière et son contenu.
Pour la ville de Sainte-Brigitte-de-Laval, c’est la MRC de la Jacques-Cartier qui est responsable de produire et de tenir à jour les rôles d’évaluation foncière pour l’ensemble des propriétés des villes et municipalités sur son territoire. Ce sont ensuite les municipalités et villes qui ont la charge de la taxation à leurs contribuables. Les inspections liées au rôle d’évaluation foncière sont effectuées par la Fédération québécoise des municipalités. Cette firme d’évaluateurs externes est mandatée par la MRC de la Jacques-Cartier pour réaliser les travaux en évaluation foncière sur son territoire, dont la ville de Sainte-Brigitte-de-Laval fait partie.
Pour s’assurer que l’évaluation foncière de votre propriété est fixée à la hauteur des travaux autorisés et réalisés, celle-ci sera donc visitée par un inspecteur de la FQM. En effet, lorsqu’un permis est délivré, la Ville remet ledit permis aux évaluateurs mandatés afin d’établir la nouvelle valeur de votre propriété. Tout comme les préposés à l’inspection de l’administration de la Ville, les techniciens en évaluation de la FQM ont un droit de visite de votre terrain et votre propriété selon la Loi sur la fiscalité municipale :
Plus précisément, les techniciens du Groupe Altus doivent inspecter les propriétés et mettre à jour les dossiers :
Ces valeurs sont valides pour la durée du rôle triennal d’évaluation foncière, à moins de modifications à l’immeuble.
Afin d’établir la valeur réelle, l’équipe indépendante du Service d’évaluation municipale de la FQM a pour mandat d’inspecter et d’enquêter sur les transactions enregistrées sur le territoire de la ville. Ces ventes permettent par la suite à l’évaluateur d’établir des normes de calcul servant à l’établissement de la valeur de tous les immeubles de la ville selon les caractéristiques propres à chaque propriété (utilisation, éléments physiques, qualité des composantes, etc.) ainsi qu’à leur localisation sur le territoire.
Conséquemment, cet exercice amène des variations entre les évaluations inscrites au rôle précédent et celles inscrites au nouveau rôle. De plus, il peut également avoir des écarts entre différents secteurs et/ou type d’habitation sur le territoire, le tout dépendant des résultats de l’équilibration des valeurs aux conditions du marché immobilier à la date de référence.
L’évaluateur n’a aucune implication au niveau des budgets ni au mode de taxation. Son rôle se limite strictement à s’assurer que chaque contribuable est évalué de façon équitable. Le rôle d’évaluation est par la suite utilisé par la Ville et la commission scolaire pour répartir équitablement et en bon père de famille la charge fiscale correspondant aux services offerts.
Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, l’évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l’évaluation : la méthode du coût, celle de comparaison et celle du revenu.
Dans le domaine de l’évaluation municipale, les concepts de prix et de valeur diffèrent. Parce que l’on doit répartir équitablement le fardeau fiscal entre tous les contribuables d’une municipalité, on fait appel à la notion de valeur la plus probable. Cette notion renvoie au prix que les acheteurs paient en moyenne pour un type de maison comparable. L’évaluateur se sert de cette notion pour estimer de la façon la plus objective possible la valeur d’une propriété.
En vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.R.Q., c.d-15.1), les villes et municipalités doivent percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur leur territoire. Le droit sur les mutations immobilières (communément appelé « taxe de bienvenue ») est imposé lors de l’acquisition d’un immeuble. La facture vous est généralement envoyée environ 60 jours après l’enregistrement de la transaction chez votre notaire et elle est payable en un seul versement. La base d’imposition est la plus élevée parmi les montants suivants :
À la suite du dépôt d’un rôle d’évaluation, il est possible de déposer une demande de révision, et ce entre la date du dépôt du rôle d’évaluation et avant le 30 avril 2024. Le formulaire est disponible sur le site web de MRC de la Jacques-Cartier en suivant ce lien.
De plus, tout contribuable qui désire contester sa nouvelle évaluation municipale devra déposer une demande de révision du rôle d’évaluation foncière. Cette demande doit être faite à l’aide des formulaires prescrits par la Loi sur la fiscalité municipale. Ces formulaires sont disponibles aux bureaux de la MRC de la Jacques-Cartier, et des frais variant entre 40 $ et 75 $ sont applicables pour une propriété résidentielle. Pour obtenir plus d’information, composez le 418 844-2160.
À la suite de cette demande, une révision de votre propriété sera faite par l’évaluateur municipal, et une réponse écrite vous sera transmise, contenant, s’il y a lieu, une nouvelle proposition de valeur pour votre propriété. Lorsqu’une entente ne peut être conclue entre l’évaluateur municipal et le contribuable, ce dernier doit alors déposer, dans un délai de 60 jours de la date d’expédition de la réponse, un recours devant le Tribunal administratif du Québec.
Pour toute question concernant l’évaluation, le citoyen peut communiquer avec la Fédération québécoise des municipalités (FQM) au 418 628-4614.
À la suite de l’émission d’un permis de construction ou de rénovation, ou d’une vente, un technicien ou un évaluateur doit visiter l’immeuble et en refaire l’évaluation si la nature des travaux a pour effet d’augmenter la valeur de la propriété. Certaines de ces rénovations n’augmenteront pas automatiquement la valeur de votre propriété dans la même proportion que le coût des travaux. En effet, certains travaux tels que ceux d’entretien régulier, de peinture, le changement d’un tapis, etc. ont très peu, sinon aucune influence sur la valeur. Par contre, d’autres travaux plus importants peuvent faire l’objet d’une réévaluation de façon substantielle, toujours dans la recherche de la valeur marchande. À titre d’exemple, mentionnons les rallonges, la finition d’un sous-sol, l’addition de logements, d’un garage, etc.
Selon la Loi sur la fiscalité municipale, l’évaluateur doit, pour chaque unité d’évaluation, s’assurer au moins tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession qui la concernent. Votre propriété devra donc être visitée au moins une fois tous les neuf ans ou plus tôt si vous effectuez des rénovations ou des modifications. Ces visites doivent s’effectuer entre 8 h et 21 h, du lundi au samedi, sauf un jour férié. L’évaluateur doit être muni d’une carte d’identité, sur laquelle apparaît sa photographie, délivrée ou certifiée par le greffier, et il doit l’exhiber sur demande.
Consultez les fiches techniques du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH) sur le Rôle d’évaluation foncière.
Sources :